Esquiva plusvalía en Manizales en 16 años

MIGUEL ORLANDO ALGUERO

LA PATRIA | MANIZALES

Cuatro intentos fallidos para reglamentar el cobro de plusvalía en Manizales desde el 2003 hasta hoy demuestran lo complejo de aplicar este tributo. Las razones van desde la falta de estudios técnicos, el impacto en el bolsillo de los propietarios de lotes y los costos de operar el cobro, hasta la poca claridad jurídica para su aprobación.

La Secretaría de Planeación adelantó un convenio con el consultor Jorge Eliécer Gaitán para realizar el cálculo y los aspectos técnicos de la plusvalía, como insumo para su reglamentación que, según la Alcaldía, se aprobará por Decreto.

El estudio, que se realizó entre el 8 de octubre del 2018 y el 31 de enero, arrojó que hay 3.954,02 hectáreas de predios o zonas susceptibles de plusvalía, para 455 lotes, 58 urbanos y 397 rurales.

El potencial total de recaudo, según el informe, es de $209 mil 229 millones 963 mil 796. De los cuales $170 mil 73 millones 84 mil 796 corresponden al suelo rural y $39 mil 156 millones 879 mil al urbano.

Plazos

El plazo de esta reglamentación era hasta el 2 de abril del año pasado, cuando se cumplieron ocho meses de la aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial. No se alcanzó el plazo porque, según Planeación, se tuvo que repetir el concurso de méritos para la consultoría, debido a que el primero se declaró desierto. El segundo se adjudicó en octubre del 2018.

Al igual que la plusvalía, a otros 10 puntos del POT, que necesitan reglamentación, se les vencieron los términos. La Alcaldía presentó un proyecto de acuerdo para que el Concejo le diera facultades al alcalde para extender los plazos, pero esta iniciativa fue hundida en el segundo debate en plenaria por falta de claridad jurídica.

En estudio

Durante la clausura de las sesiones ordinarias del Concejo el martes, el alcalde, José Octavio Cardona, sostuvo: "Cuando la Corporación habla el Ejecutivo escucha. Si los concejales dijeron que no, no habrá discusión. Buscamos la forma legal para reglamentar la plusvalía, porque no podemos permitir que $200 mil millones se queden en poder de los dueños de aquellos terrenos que los concejales en el POT elevaron a la categoría de zonas de expansión"

Señaló que la Alcaldía no es un verdugo para los inversionistas y propietarios de tierras, sino que la ciudad está por encima de sus intereses personales. "La plusvalía se tiene que reglamentar".

¿Acuerdo o decreto?

El economista y urbanista Humberto Molina, autor de la Ley 388 de 1997 (norma que regula el desarrollo territorial y que cobija los planes de ordenamiento), sostiene que el alcalde, así se hayan vencido los términos, mantiene sus facultades para reglamentar el ordenamiento territorial, sea por decreto o presentando al Concejo acuerdos.

"Los plazos que se estipularon en el articulado del POT es una forma del Concejo de decirle al alcalde que debe reglamentar esos puntos rápido. En este caso no hay sustento para afirmar que se estaba modificando el contenido, las normas y los documentos técnicos de soporte. Ya la norma general está en el POT. No hay ningún peligro de cambios estructurales o de contenidos de largo y mediano plazo", indica el profesor de la Maestría de Planeación Urbana y Regional de la U. Javeriana.

Sin embargo, dice que hay dudas en la plusvalía. "Este es un tema tributario y las normas tributarias no se le pueden delegar al Ejecutivo, son facultades del Congreso, que en los municipios cumple el Concejo. La Ley 388 en sus artículos 73, 78 y 79 es muy claro: son los concejos quienes establecen la aplicación de la plusvalía. No hay duda sobre eso porque esta norma fue escrita con mi puño y letra, por eso me resulta extraño que en Manizales quieran hacerlo por decreto".

El profesor de la Facultad de Economía de la U. Externado de Colombia agrega: "Si se reglamenta por decreto, primero debe pedirle esa facultad al Concejo, así sea algo meramente técnico para su reglamentación".

Los riesgos

Molina asegura que el riesgo es que alguien demande el cobro de plusvalía por ilegalidad y que un Tribunal Administrativo derogue o suspenda la reglamentación. "Además, a la Alcaldía le tocará devolver los recursos que recaudó y pagar daños y perjuicios. Los órganos estudiarán si hubo detrimento patrimonial".

Igual concepto tiene Luis Alberto Castro, profesor y especialista en Derecho Administrativo. "La competencia natural le corresponde al Concejo, pero puede delegar facultades a través de un acuerdo. Además, debe quedar claro y preciso cuáles son esas facultades así sea para determinar aspectos técnicos del tributo o cómo se aplica".

Recomienda que se surta el proceso cómo lo indica la norma para blindar jurídicamente el cobro de plusvalía y evitar futuras demandas por ilegalidad.

¿Beneficio o perjucio?

Angélica María Orozco Giraldo, gerente de Camacol Caldas y presidenta del Consejo Territorial de Planeación, puntualiza que como quedó el POT, la plusvalía se cobrará cuando haya un cambio de clasificación del suelo. "El gran hecho generador de antes era el paso de rural a zona de expansión, para que después se convirtiera en urbano, pero como sacaron cuatro zonas, entonces esos recursos que se pensaban recolectar ya no se van a tener".

Insiste en que la experiencia en otras ciudades como Medellín (decretada, pero suspendida) y Bogotá (la tiene, pero cuesta más operar que lo que recauda) demuestra que no se han generado beneficios porque no han recaudado lo que inicialmente esperaban para financiar el desarrollo urbano.

"La plusvalía en Colombia no ha funcionado. Los grandes constructores asumen las cargas generales (saneamiento básico y vías) que por norma les corresponde a los municipios".

Explica que los costos de operación hacen referencia al equipo técnico para el recaudo, la liquidación del tributo y los avalúos que se deben hacer anualmente, porque tienen vigencia de un año. "Todo eso genera un costo, entonces cuánto le cuesta a la ciudad operarlo frente a cuánto se puede recaudar".

Concluye que los constructores no se oponen al cobro, pero exigen que se refleje en mejores condiciones para el desarrollo físico territorial, mejores vías, más equipamiento en espacio público y servicios de saneamiento básico.

¿Qué es la Plusvalía?

Es un impuesto que grava el aumento de valor de un inmueble durante los años de posesión hasta su transmisión, ya sea por compraventa, donación o herencia. El POT de Manizales precisa que hay cuatro hechos generadores para participar de la plusvalía:

1. Cambio de suelo rural a expansión urbana.

2. Cambio de suelo rural a suburbano.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

4. La ejecución de manera directa o indirecta por el Municipio de las obras públicas previstas en el POT que generen mayor valor en los predios.

Intentos en 16 años

* El cobro de plusvalía quedó en el articulado del POT aprobado en el 2003. Pero no se realizaron los estudios técnicos que requiere el tributo para su recaudo.

* En el 2007, el alcalde de ese entonces, Luis Roberto Rivas, se declaró impedido para el cobro de la plusvalía porque su familia era propietaria de una zona de expansión. Nombró un secretario ad hoc, pero no se reglamentó.

* En el 2013, el exalcalde Jorge Eduardo Rojas presentó un proyecto de acuerdo para reglamentar el cobro de plusvalía con una tasa de participación del 30%. Esa iniciativa se hundió en el Concejo porque faltaban los estudios técnicos y no hubo suficiente ilustración sobre los avalúos y la forma de cobro.

* El POT del 2017 incluyó la plusvalía en los artículos 233 al 238. El porcentaje se estipuló en el 50% (el máximo permitido por la norma) y se le exigió a Planeación adelantar los estudios técnicos, que ya se hicieron.

Participación y destinación

* La tasa de participación que se imputa a la plusvalía generada será del 50% del mayor valor por metro cuadrado.

* Los recursos provenientes de la participación en plusvalía se destinaran en:

- Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.

- Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales.

- Obras de recreación, parques, zonas verdes y equipamiento del espacio público.

- Programas de renovación urbana.

- Fomento cultural y mantenimiento del patrimonio cultural.

Reglamentación

* Áreas que son objeto de plusvalía.

* Cálculo de efecto plusvalía.

* Liquidación del tributo.

* Cobro de la participación.

* Formas de pago