Conozca cómo se determina un avalúo

CRISTIAN AGUIRRE

LA PATRIA | MANIZALES

Bien sea para vender o comprar un inmueble o para solicitar un crédito a una entidad bancaria es necesario que siempre haga un avalúo previamente, que le permitirá saber cuánto cuesta su propiedad.

Este trámite se debe hacer con profesionales y expertos en el tema, con el fin de que le brinden la mejor opción a la hora de vender o de comprar.

Factores como el lote, la ubicación, la topografía, el estado de la propiedad y los acabados son algunas de las características en que se fijan los avaluadores para determinar el valor del bien.

Guillermo Hurtado, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, asegura que la profesión del avaluador es como la de un notario, pues tiene que dar fe pública del valor de los inmuebles.

El proceso para avaluar un bien requiere de formación universitaria y capacitación profesional, pues así lo exige la Ley 1673 del 2013, además de cumplir ciertas condiciones ante el Registro Abierto de Avaluadores (RAA)

El presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas explica qué es un avalúo y cómo es el proceso para formularlo.

¿Qué es un avaluó?

Es un estudio que se hace sobre un inmueble para determinar su valor comercial en condiciones normales de mercado. Este sirve para cumplir con todos los requerimientos de una transacción sin presión, donde el comprador está dispuesto a pagar, previo al conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas del bien, y el vendedor a recibir el valor por el inmueble.

¿Cuándo se hace?

- El avalúo lo puede exigir una entidad bancaria para un crédito.

- Porque el propietario quiere vender una propiedad y requiere saber cuánto vale.

- Cuando se necesita constatar en los libros de contabilidad el bien del propietario.

- Para respaldar un reclamo ante un catastro y de esta manera determinar si el avaluó del inmueble es alto o bajo.

¿Quién los hace?

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) realiza los avalúos catastrales, los cuales sirven para la formulación del cobro del impuesto predial. También lo pueden hacer las personas naturales afiliadas a una lonja de propiedad raíz, el gremio que congrega a los avaluadores y las personas que están involucradas en el sector inmueble.

¿Cómo se determina?

Los métodos o técnicas para realizar los avalúos son cuatro y estos fueron expedidos por el IGAC en la Resolución 620 del 2008. Busca tener procedimientos unificados y claros para una mejor ejecución.

- Método de comparación o de mercado: Se establece dependiendo de lo que el mercado esté ofreciendo y lo que se demande. Para hacerlo se realiza una investigación de mercado con el fin de buscar inmuebles similares y comparables al que se está avaluando.

- Métodos de rentas o de ingresos: Esta técnica se define a través de las rentas o ingresos que recibe el inmueble y con base en estas se fija el valor comercial de la propiedad.

- Método de costo de reposición: Es utilizado para inmuebles especiales como hospitales, colegios o cuando no hay mercado para ellos, por ejemplo la Catedral Basílica tiene un valor comercial pero no tiene mercado.

- Método residual: Es usado para hacer avalúos de lotes. Después de idearse el proyecto se mirá cuál es la utilización y con base en esta se restan los costos de construcción hasta llegar al valor de la tierra.

Qué se tiene en cuenta en el terreno

- Aspectos físicos como el área, la ubicación, la topografía y la forma.

- Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.

- Tipo de construcciones en la zona.

- La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte.

- En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta el estado del suelo y las aguas.

- La estratificación socioeconómica del inmueble.

Qué se tiene en cuenta en las construcciones

- El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.

- Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.

- Las obras adicionales o complementarias existentes.

- La edad de los materiales.

- El estado de conservación física.

- La vida útil económica y técnica remanente.

- La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.

- Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.

Qué se tiene en cuenta para los cultivos

- La variedad.

- La densidad del cultivo.

- La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.

- El estado fitosanitario.

- La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado.

La Lonja de Propiedad Raíz de Caldas

Está afiliada a la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) y a la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI). Es de las únicas en el país que cuenta con comité de avalúos. Esta la componen 15 profesionales de diferentes ramas, quienes se reúnen cada ocho días con el fin de discutir las diferentes formulaciones.

Parámetros

La Lonja de Propiedad Raíz de Caldas se rige bajo dos parámetros a la hora de los avalúos:

- Con el Decreto 1420 de 1998, donde se estipulan los procedimientos, parámetros y criterios para su formulación y la Resolución 620 del IGAC del 2008.

- En este momento se están practicando los avalúos bajos las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), con la intención de que haya un sistema universal sobre la manera de hacer los avalúos.

En Manizales

El modelo que más aplica en la ciudad es el de comparación. La resolución establece que cuando no hay mercado se puede consultar a profesionales para estipularlos.

Precio de un avaluó

El valor que cobra la Lonja Propiedad Raíz de Caldas por un avaluó es el 1 por 1000 del valor de la propiedad. Por ejemplo, si un inmueble vale $100 millones se cobrarían $100 mil por el servicio.