El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Manizales establece que las áreas de cesión pública son las zonas del terreno que los urbanizadores deben entregar al Municipio como parte del desarrollo de un proyecto de urbanización o parcelación.

Estas áreas se destinan a vías locales, redes de servicios públicos, equipamientos colectivos y espacios públicos como parques y zonas verdes. En otras palabras, son una contraprestación obligatoria por los derechos de construcción otorgados en las licencias urbanísticas.

¿Qué debe incluir toda urbanización?

Tras descontar áreas para vías principales, redes primarias y zonas de protección ambiental, los proyectos deben dejar disponibles las áreas de cesión, que pasarán a formar parte del espacio público del Municipio. La entrega debe realizarse conforme a lo establecido en el Decreto 1077 del 2015, que es la norma vigente.

Dimensiones mínimas

Urbanización: 800 m²

Urbanización VIS/VIP: 450 m²

Parcelación: 4.000 m² (siempre dentro del área neta urbanizable)

Andenes en áreas para equipamientos: franja peatonal mínima de 1,50 m

Porcentajes obligatorios de cesión

(calculados sobre el área neta urbanizable)

Vivienda unifamiliar/bifamiliar: 25%

Vivienda multifamiliar: 30%

Usos mixtos (vivienda + otros): 30%

Otros usos: 20%

De este total:

70% debe destinarse a espacio público.

30% a equipamientos colectivos.

Destinación

Espacio público:

- Plazas y plazoletas.

- Parques infantiles, deportivos y ornamentales.

- Zonas verdes.

Equipamientos colectivos:

- Instituciones educativas.

- Servicios de salud.

- Bienestar social.

- Cultura, recreación y deporte.

- Seguridad ciudadana.

- Administración pública.

Dotaciones mínimas que debe entregar el urbanizador

- Urbanización completa de la zona (engramado, andenes, redes, iluminación, etc.).

- Arborización acorde con el Plan Municipal.

- Senderos peatonales en adoquín o material similar.

- Mobiliario urbano (bancos, basureros, señalización).

- Espacios recreativos y zonas de descanso.

En caso de incumplimiento

Es importante aclarar que las vías y los antejardines privados no cuentan dentro de las áreas de cesión obligatoria. Además, el espacio público debe diseñarse con criterios de accesibilidad universal, especialmente para personas con movilidad reducida.

Si no se cumple con las áreas mínimas o las dotaciones exigidas, el responsable deberá compensar al Fondo de Compensación de la Estructura Ecológica Principal y del espacio público.

¿Cómo es el proceso de entrega?

Según Ana Milena Gutiérrez, profesional de la Unidad de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de la Secretaría de Planeación, el proceso se inicia con la licencia de urbanización o parcelación aprobada por la Curaduría Urbana. En esta licencia queda consignada la obligación del urbanizador de entregar materialmente las áreas de cesión, completamente adecuadas y dotadas.

La entrega debe solicitarse durante la vigencia de la licencia o, como máximo, seis meses después de su vencimiento.

Una vez radicada la solicitud, se realiza una visita de preinspección de las dependencias de la Alcaldía responsables del espacio público (secretarías de Infraestructura, Medio Ambiente, Movilidad e Interior, y la Unidad de Gestión del Riesgo) que verifican el cumplimiento de todas las obligaciones y se registra en un acta conjunta.

Si en la inspección final persisten faltas -por ejemplo, arborización con especies inadecuadas- se emite un acta de no recibo, que se remite a la Secretaría del Interior para iniciar un proceso por presunta infracción urbanística. El urbanizador deberá corregir las fallas o modificar la licencia.

También se coordina con la Oficina de Bienes del Municipio para verificar, mediante topografía y documentos oficiales, que las áreas de cesión coincidan con lo aprobado en la licencia y en las escrituras.

¿Silencio de las constructoras?

Aunque representan un eslabón clave en el desarrollo urbano, las constructoras C.F.C. y Berlín no respondieron a las solicitudes de entrevista realizadas verbalmente y por escrito para conocer su posición frente al cumplimiento de estas obligaciones.

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